Почему покупатели разочаровываются
Рынок недвижимости редко разоряет людей. Намного чаще разочаровывает. Покупатель ожидал одно, получил другое, и винит рынок, застройщика, управляющую компанию. Хотя корневая причина почти всегда одна: решения принимались на основе неполной или ложной информации.
Мы собрали шесть ошибок, которые встречаем чаще всего. Они стоят денег и их можно предотвратить.
Этот материал не про конкретных людей, а про типичные сценарии, которые повторяются на любом рынке недвижимости в мире.
Поверить в «12% доходности»
Продавец говорит «доходность 12%». Покупатель слышит «я буду получать 12% в год чистыми». Но эти 12% посчитаны от цены в договоре, без учёта ремонта, без комиссий площадок и управляющей компании, без налогов и обслуживания.
Как это выглядит в цифрах. Гости платят $6 500 в год. Площадка забирает 18%. Управляющая компания 25%. Обслуживание, налоги, мелкий ремонт, так называемые амортизационные расходы. На руки остаётся около $1 700. Это 2,4% от реальной стоимости входа ($72 000 с учётом ремонта). Даже не 8%. Два с половиной.
Это не значит, что покупка невыгодна. Помимо аренды объект дорожает, и совокупная доходность выше. Но когда покупатель ждал $8 000, а получил $1 700, разочарование неизбежно.
Спросите: эта доходность валовая или чистая? От цены объекта или от полной стоимости входа? Если продавец не может ответить, значит он и не считал.
Забыть про ремонт
Строящийся объект сдаётся в состоянии «белый каркас»: стены, коммуникации. Чтобы сдавать или жить, нужна отделка, мебель, техника. Стоимость такого ремонта для студии 35 кв.м.: от $12 000 до $25 000. При цене квартиры $55 000 это 25–50% сверху.
Покупатель услышал цену $55 000 и подписал договор. Через два года получил ключи, зашёл в пустую коробку и обнаружил, что нужно ещё $17 000, которых нет. Объект стоит, дохода нет, а сервисный сбор капает каждый месяц.
Деньги на ремонт нужны не сейчас, а к моменту сдачи. Это можно запланировать заранее.
Выбирать глазами
Красивый рендер. Бассейн на крыше. Вид на море. Покупатель влюбляется в картинку и принимает решение эмоционально. Не проверяет застройщика. Не сравнивает районы. Не считает воронку расходов. Просто покупает то, что понравилось.
А потом выясняется, что застройщик сдаёт с задержкой в год. Что вид на море стоил $15 000 наценки, а приносит $1 000 дополнительного дохода в год. Окупаемость этого вида на море: 15 лет. Что бассейн на крыше означает сервисный сбор $80 в месяц вместо $40.
Застройщик, район, экономика объекта важнее пикселей на картинки. Красивая картинка продаёт исключительно эмоцию.
Не проверить застройщика
Покупатель вкладывает деньги в объект, который ещё не существует. Единственная гарантия того, что объект появится, это застройщик. Его репутация, история, финансовая устойчивость.
Но многие покупатели тратят больше времени на выбор этажа, чем на проверку того, кто строит. Сколько проектов завершено? В какие сроки? Какого качества? Есть ли судебные споры с покупателями? Если это первый проект компании, то риск кратно выше.
Задержка на год снижает годовую доходность на 30–40%. Банкротство застройщика может означать потерю всего вложенного. Час на проверку может сэкономить десятки тысяч долларов.
Если о застройщике нельзя найти достоверную информацию, это не повод рискнуть. Это повод выбрать другого.
Недооценить время
Покупатель слышит «сдача через 18 месяцев» и думает, что через полтора года получит доход. На самом деле: 18 месяцев стройки + 6 месяцев задержки (почти всегда) + 3 месяца ремонт + запуск. Итого: первые деньги через 2,5 года. И всё это время покупатель только платит.
Первый год эксплуатации тоже почти всегда слабый. Нет отзывов, нет рейтинга, нет истории на площадках. Если запуск пришёлся на осень, то первый нормальный сезон наступит только следующим летом. Реальную картину покажет только второй полный год.
К заявленному сроку сдачи прибавьте 30–50%. Если говорят 18 месяцев, закладывайте 24–27.
Купить без плана выхода
Покупатель думает о входе: что купить, где, за сколько. О выходе думать начинает, когда «надо продать». И тут обнаруживает, что продажа квартиры занимает 3–6 месяцев, что продажа до двухлетнего рубежа облагается налогом 5%, что комиссия агенту съедает ещё 2–3%.
Или другой сценарий: покупатель сдаёт квартиру три года, доход падает, объект стареет, новые комплексы оттягивают гостей. Нужно обновлять мебель, менять технику. Момент продажи упущен.
Решение о выходе принимается до покупки. При каких условиях продаю? Через какой срок? Что буду делать, если план не сработает?
Ежегодно задавайте себе вопрос: если бы у меня сейчас были деньги вместо этой квартиры, я бы купил её снова?
Каждая из этих ошибок предотвратима
Для этого не нужна удача, нужна информация. SafeSpace помогает покупателям увидеть полную картину на этапе подготовки к сделке. Мы не продаём квартиры. Мы помогаем не совершать ошибок, которые стоят денег. И делаем это бесплатно.